Merhaba Sevgili Kocaeli Ailem Okurları,
Ev, dükkan, arsa, tarla gibi gayrimenkul alırken tapuda satış harcı ödenmektedir. Bu bedel, alınıp satılan gayrimenkulün değerinin %4’ü kadar alınmaktadır. Resmiyette bunun %2’si alıcıdan, %2’si satıcıdan olsa da genelde satıcılar kendi ödeyecekleri alım-satım harcını da alıcıya yüklemektedirler. Peki bu bedel nasıl belirlenmektedir?
Yaygın olarak, tapu dairesi belediyeden asgari emlak rayicini istemektedir. Bu değerin altında satış gösterilememektedir. Belediyedeki asgari emlak rayiçleri de sokak sokak, mahalle mahalle değişse de genelde gerçek değerlerinin çok altındadır. Bu değer, gerçek değerinin en az 3-4 kat, bazı yerlerde ise 10 kat daha az olabilmektedir. 4-5 milyonluk bir evin belediyedeki asgari rayiç değeri 300.000-500.000 TL aralığında olabilmektedir. Alıcılar tarafından tercih edilen de 5.000.000 TL üzerinden 200.000 TL alım-satım harcı ödemektense, belediyenin belirlediği asgari örneğin 500.000 TL üzerinden 20.000 TL alım-satım vergisi ödemektir.
NE RİSKE GİRDİĞİMİZİ BİLİYOR MUYUZ?
İlk etapta, yukarıdaki örnekte olduğu gibi 20.000 TL harç ödemek varken niye 200.000 TL ödeyeyim diye düşünülüyor herhalde. Ama girdiğimiz riskleri biliyor muyuz bu şekilde? Bir de aradaki rakam resmi görünmesin diye ödemenin rayiç gösterilen kısmını bankadan, üzerini elden yaptıysanız?
Örneğin satın aldığınız kişinin devlet dairelerine, bankalara, şahıslara borcu olmadığını ne kadar biliyorsunuz? Ne alakası var bununla, ben tapuda satın alıyorum demeyin. Mal kaçırma diye bir şey yok mu hiç? Ya satın aldığınız kişinin alacaklısı, “şu kişinin 5.000.000 TL’lik yeri vardı, bunu bana borcunu ödememek için ucuz fiyattan satış göstererek muvazaa yaptı ve malı kaçırdı” diye tapunun iptali davasını açarsa, uykularınız kaçmayacak mı? Ya bir de diğer faktörler de aleyhinize çalışıp tapu mahkeme tarafından iptal edilip alacaklıya giderse? Uğraşın durun sonra.
ŞÜFA’DAN KİMİN HABERİ VAR?
Yine, gerçek değerden satış gösterilmesinin önemine dair bir husus daha var: Şüfa, yani ön alım hakkı. Hisseli bir tapuda, hissedarlardan biri hissesini diğer hissedarlara öncelikle “alabilirsiniz” diye haber vermeden satmamalıdır. Ama çoğu zaman bu atlanıyor. Yine bir örnek ile gidelim. 10 dönümlük bir tarlanın 1 dönümünü 1.000.000 TL’ye almak için anlaştınız. Ama tarlanın 9 tane (bu sayı daha az veya çok olabilir) daha hissedarı olsun. Tarlalarda da belediye rayici çok daha düşük olduğu için gittiniz tapuda 50.000 TL satış göstererek 1 dönüm hisseyi satın aldınız. Satan kişi de satış öncesi, bu hisseyi satacağının haberini noter aracılığı ile diğer hissedarlara bildirmedi. Diğer hissedarlardan biri, “benim şüfa hakkım (ön alım hakkım) vardı, bu satıştan haberim olmadı, ben hisseyi almak istiyordum” diye dava açtı ve kazandı. Sizden 50.000 TL ve alım-satımda yapılan harçları da ödeyerek hisseyi geri alırsa üzülmez misiniz?
YA VERGİ ÇIKARSA?
Bir de şu açıdan bakalım. Diyelim ki siz 5.000.000 TL’lik bir evi, değerini 500.000 TL olarak beyan ederek satın aldınız. 200.000 TL yerine de 20.000 TL harç ödediniz. Güzel gibi değil mi? Ancak herhangi bir sebeple 5 yıl içinde bunu satmak istediniz. Satışların da yaklaşık yarısı kredi ile oluyor. Kredi veren banka ekspertiz yaptırıyor. Burada bir rapor ve değer olduğu için alıcılar daha bilinçli davranıp ekspertiz raporundaki değeri satış rakamı olarak gösteriyorlar. Bir sene sonra 6.000.000 TL’ye sattınız kredi ile ve yeni alıcı satışı 6.000.000 TL gösterdi. Siz resmiyette 500.000 TL’ye almıştınız, yeniden değerleme oranı ile 1 sene sonra diyelim 750.000 TL oldu. Bu durumda siz 6.000.000 – 750.000 = 5.250.000 TL gelir elde etmiş gibi olacak ve bu değerden gelir vergisi ödemek zorunda kalacaksınız ki burada çok ciddi bir meblağ ile karşılaşacaksınız. Halbuki evi gerçek değerinde gösterip almış olsaydınız, 5.000.000 TL yeniden değerleme ile 7.000.000 TL olacak ve siz o satıştan kar etmemiş gözükecektiniz.
Gayrimenkul satış işlemi insan hayatında çok sık yapılan bir işlem olmadığı için, detayları konusunda bilgi sahibi olunamaması gayet normaldir. Ancak bir gayrimenkul değerleme uzmanı, hukukçu, ya da iyi bir gayrimenkul danışmanından destek alınma imkânı varken bunun kullanılmaması çok normal değildir. Riskler çok fazla. “Aman ne olacak” denmeyecek kadar dava var bu konularda. Bilmediğimiz konularda danışmanlık hizmeti alınmasını, tapuda alım yaparken gerçek değeri gösterip mutlaka banka aracılığı ile ödeme yapmayı tavsiye ediyorum.
Tüm Kocaelililere bol kazançlı, güzel günler dilerim.
