TAPUDA PEK DİKKAT EDİLMEYEN HANE; “ARSA PAYI”
Merhaba Sevgili Kocaelililer,
Satın aldığımız veya sahip olduğumuz tapuda “arsa payı” diye bir hane vardır. Aslında çoğu kişi buna dikkat etmez. Ancak, bu oran çok önemlidir.
Kat irtifakı; bir arsa üzerinde başlanacak bir inşaatta, projede belirlenmiş olan bölümlerin kullanım hakkının ifade eder. Kat mülkiyeti de bina tamamlanıp iskan aldıktan sonra binanın kadastro paftasına işlenmesi ile kat irtifakı hakkının devamıdır.
Kat irtifakında, her ne kadar binanın bir bölümüne sahiplik söz konusu ise de arsa üzerinde de hak sahipliği arsa payı ile belirlenir. Arsa payı ile belirlenen oranda, arsaya da sahip olursunuz.
Kat mülkiyeti ilişkisi; bağımsız mülkiyet ve paylı (müşterek) mülkiyeti bünyesinde barındıran bir ilişkidir. Kat maliki açısından bağımsız bölümler üzerinde tek kişi mülkiyeti söz konusu iken, ortak yerler ve arsa üzerinde paylı (müşterek) mülkiyet hakkı bulunmaktadır.
Arsa payı aynı zamanda, ana gayrimenkul üzerinden elde edilecek bazı hakların veya ana gayrimenkule olan bazı mükellefiyet ve sorumluluklara da ne oranda sahip olunduğunu belirler. Örneğin; binaya ait ortak bir alandan elde edilen kira gelirinden, siz arsa payı oranında gelir elde etmeye hak sahibi olursunuz. Veya, bina dış cephesinin boyanması vb. gibi bazı giderlere arsa payı oranında katkı yapmanız gerekir.
Arsa payı, bağımsız bölümlerin sayısına bölünerek eşit pay verilemeyeceği gibi bağımsız bölümlerin büyüklüklerine yani metrekarelerine göre de gelişigüzel verilmemelidir. Bu yanlış ve adil olmayan bir uygulamadır.
Peki bu arsa payı oranı nasıl belirlenir, belirlenmelidir: Arsa payı, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, fiyat ve piyasa hakimiyeti olan bir gayrimenkul değerleme uzmanının, teknik bilgisine ve yapacağı değerlemeye göre, objektif şekilde hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projede açıkça gösterilmek suretiyle belirlenir, belirlenmelidir.
Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları gibi sebeplerle bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen değişiklikler gerekçe gösterilerek ARSA PAYI değiştirilemez. Arsa payı; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihte belirlendiğinden yapılan itirazlarda incelemeler ve hesaplamalar yine bu tarihler dikkate alınarak yapılır.
Peki arsa payı oranında, kurulurken bir hata yapıldı ise bu değiştirilebilir mi?
Bütün kat malikleri, kat malikleri kurulunda oy birliği ile alacakları bir kararla arsa payındaki yanlışlığı “anlaşma” ile düzeltebilirler. Bu durumda arsa payları yeniden düzenlenir ve bir liste ile tapu idaresine bildirilir. Veya, bir birlik sağlanamaması durumunda, hukuki olarak belli durumlar söz konusu ise, arsa payına itiraz davası açılarak da resen arsa payı değiştirilebilir. Bu durumun söz konusu olduğuna kanaat getirilmesi durumunda, bir değerleme uzmanı ve hukukçudan destek alınması tavsiye edilir.
Arsa payı, özellikle kentsel dönüşüme giderek yenilenecek veya zorunlu olarak arsaya dönecek veya Allah göstermesin ama yangın veya deprem gibi felaketler sonunda arsa olarak kalma ihtimali olan yapılarda, arsa üzerindeki tüm hakları belirleyeceğinden çok çok önemlidir.
Bu sebeple, yeni bir gayrimenkul alırken veya mevcut tapulardaki arsa paylarının kontrol edilmesi, şüphe duyulması durumunda bir uzmandan destek alınması önemlidir.
Sağlıklı günler dileklerimle…
