KİRALAR NEREYE GİDİYOR?
Merhaba Sevgili Kocaeli Ailem Okurları,
Son iki üç yıldır kira artışı, kira uyarlaması çokça konuşulur oldu. Nereye gidecek bu kiralar, daha artar mı soruları çokça sorulmaya başlandı. Kiracılar da dertli, kiraya verenler de.
Özellikle büyük şehirlerde yaşayanlar, kira fiyatlarındaki sürekli yükselişle mücadele ederken, ekonomik belirsizlikler bu durumu daha da karmaşık hale getirmeye devam ediyor.
Peki neden artıyor bu kiralar:
2021 yılı 4. Çeyreğinde, dövizde yukarı yönlü ani hareketlenmeler, bu dönemde uygulanan ekonomik politikalar, kurun tutulmaya çalışılması, kur korumalı mevduat vb. nedenler ile 2022 yılı başında yüksek ensflasyonlu bir dönem girildi. Fiyatlar sürekli arttı, alım gücü azaldı. 2023 yılı içindeki seçime kadar bu durum devam etti. Bu dönemde gayrimenkul değerini korumak için resmi rakamları değil piyasadaki alım gücünü takip etti. Bu nedenle artan gayrimenkul fiyatları karşısında doğal olarak kiralar da yükseldi.
Kiraya verenlerin beklentisi aldıkları kira ile alım gücünü korumak olunca talep edilen kira bedelleri resmi enflasyon rakamlarından daha fazla arttı. Kiracılar da resmi rakamlar ile artış yapmak hatta hükümetin açıkladığı konut kiraları %25’ten fazla olamaz açıklamasından sonra %25 artış yapmak isteyince kira sorunu toplumsal soruna dönmeye başladı. Kiracı ev sahibi arasında huzursuzluklar, tartışmalar ve sonunda mahkeme süreçleri başladı.
2020 yılında pandemi süreci ile ve sonrasında yukarıda bahsedilen enflasyonist ortam ve bunun getirdiği belirsizlikler ile konut yapım hızı azaldı. Piyasaya sunulan konut arzı azalınca durmayan talep, ekonominin en basit kuralını arz talep dengesini devreye soktu. Bu da kira artışı olarak önümüze çıktı.
Artan kiralar, gelirin aynı oranda artmaması, özellikle dar gelirli vatandaşlar için barınma sorununa dönmeye başladı. Aileler, bütçelerinin büyük bir kısmı ile kira ödemek zorunda kaldığından, diğer temel ihtiyaçlara ayıracak kaynak bulmakta zorlanmaya başladılar. Bu da yaşam standartlarının düşmesine, maddi ve psikolojik baskının artmasına neden olmaya başladı.
Bu dönemde, ev sahipleri de aldıkları kiranın alım gücünün düşmemesi için kiraya zam beklentisine girince ve bu yönde adım atınca, huzursuz olmaya başladır.
Peki bu durum devam eder mi?
Şu anda nispeten enflasyonun ve dövizin eblirli seviyede tutulması en azından kira artış hızının ivmesini kırdı. Ancak, arz talep dengesizliği halen devam ediyor. Arzı artıracak yeni konut yapımında da yeni maliyetler etkili olacağından yeni yapılan ve yapılacak konutların daha yüksek bedellere mal olacağı aşikar. Yeni yapılacak konutlar bu şu andaki mevcut satışta olan konutların üzerinde bedellere satılmak zorunda kalacak.
Buna bir de, konut satışını arttırmak için kredi faizlerinin inmesinin yaratacağı talebin konut fiyatlarını arttırma etkisi eklenince yeni konutlar şu andakinden çok daha pahalıya satılacak.
Geçmiş dönemde, nispeten daha az artış yapan ev sahipleri ve kiracıların güncel kiraları talep etme ve buna yakın artışlar yapma eğilimi de kira piyasasını yukarı çekeceği gözüküyor.
Tüm bunların sonucunda, kira fiyatlarının artması kaçınılmaz gibi gözüküyor.
Bu durum çözümsüz mü?
Toplumsal huzur ve barınma sorunu yaşanmaması için kira artışlarının ve kiraların belirli bir seviyede tutulması gerekiyor. Almanya’da uygulanan “kira freni” (Mietpreisbremse) modeli, Türkiye için de incelenebilir.
Kalıcı çözüm için, konut arzını arttırmak, özellikle dar ve orta gelirli aileler için daha fazla ve uygun fiyatlı konut sağlamak gerekiyor. Kısa süreli kiralamaları denetim altına almak ve bu amaçla kullanılan daireleri de uzun süreli kiralamaya teşvik etme de ilave bir önlem.
Ancak kira artışlarını kontrol altına almanın en önemli yolu, genel ekonomik istikrarın sağlanması ve enflasyonun düşürülmesidir. Enflasyonun kontrol altında tutulması, kira artışlarının doğal olarak azalmasını sağlayacaktır.
Sonuç olarak, kira artışları, Türkiye’de ekonomik koşulların bir yansıması olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu artışların arkasında enflasyon, talep artışı, konut yetersizliği ve kısa süreli kiralamalar gibi birçok faktör yatmaktadır. Ancak bu sorunun çözümü için hem yasal düzenlemelerin hem de konut arzını artırmaya yönelik projelerin hayata geçirilmesi önemlidir. Ayrıca enflasyonun kontrol altında tutulması, kira artışlarını sınırlandırmanın en etkili yollarından biri olacaktır.
Tüm Kocaeli’lilere, bol kazançlı, güzel günler dilerim.
Murat Marmara
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı – İnş. Yük. Müh.
