HİSSELİ TAŞINMAZLARA DİKKAT
Merhaba Sevgili Kocaeli Ailem Okurları,
Her taşınmaz tek kişiye ait olmayabilir. Bazılarının maliki çeşitli sebeplerden dolayı birden fazla kişidir. Hele bir de miras yolu ile bölünmelerde, birkaç kişiden oluşan malik sayısı onlarca kişiye ulaşabilmektedir.
Çoklu malik olunan taşınmazdan hisse almanın riski olduğu gibi ortak sayısını korumak için özel hakkımız da bulunmaktadır. Bunlar kimileri tarafından bilinse de birçok kişi farkında olmadığından, dikkat etmediğinden hisse alım satımında olumsuz sonuçlar ile karşılaşabilmektedir.
Şüfa hakkı yani daha Türkçesi ile ön alım hakkı diye bir hak olduğunu biliyor muyuz?
Nedir Şüfa (ön alım hakkı)?
Şüfa hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Bu hak Medeni Kanun ile tanınmış bir haktır. Bu hakkın amacı, taşınmazın mevcut paydaşlar arasında kalmasını sağlamak, dışarıdan üçüncü kişilerin taşınmaza paydaş olarak girmesini zorlaştırılarak mevcut paydaşlar arasında süren ahengin bozulması önlenmektir.
Hisse alan kişi, Medeni Kanun md. 733/3 gereği, hisseyi satın aldığını noter aracılığı ile diğer paydaşlara bildirmek zorundadır. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil, ama yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter aracılığı ile bildirim yapmak alıcı için mutlak zorunluluktur. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde, diğer paydaşların açacağı şufa davası ile muhatap olması söz konusu olabilir. Bu süre de sonsuz değildir. Şüfa hakkının kullanılması için bildirimden sonra 3 ay içinde dava açmak gereklidir.
Hisse alan kişi, alımı yaptı ve noter aracılığı ile bildirimi de yapmadı. Bu durumda da, diğer hissedarlar, haberdar olmaları halinde, satıştan 2 sene sonraya kadar şüfa hakkını dava yolu ile kullanabilirler. 2 sene içinde haberdar olmamak, ilave bir hak doğurmamaktadır.
Bir örnek ile açıklamaya çalışalım. Diyelim ki 1.000 m² bir arsada 4 kişi ortaksınız. Her bir ortak 250 m² hissesi var. Arsanın piyasa değeri de 10.000.000.-TL olsun. Bunlardan biri hissesini, ortakları haricinde bir başka kişiye sattı. Alan kişi 1/4 hisse için satıcıya 2.500.000.-TL ödedi.
Diğer 3 hissedara da noter aracılığı ile bu hisseyi satın aldığını bildirdi. Genelde bu bildirim yapılmıyor ama bildirmiş olsun. Bu durumda diğer 3 hissedardan herhangi biri ben bu hisseyi almak istiyordum, öncelik benim hakkım diyebilir. Alan kişi bildirmedi ise de hissenin satıldığını, satıştan sonra 2 sene içinde öğrenen diğer hissedar yine ben bu hisseyi almak istiyordum, öncelik benim hakkım diyebilir. Ve şüfa davası açabilir.
Bunu demesi için öncelikle gerçekten hisseyi almak, hissenin dışarıya gitmesini istememesi lazım.
Yukarıdaki örneğe dönersek, arsadaki 250 m² hisse 1.000.000.-TL’ye satıldı. Tapuda da satış, satıldığı değerden, 1.000.000.-TL’den gösterildi. Diğer hissedar, almak istediğinde, gerçekten hisse dışarı gitmesin duygusu ile yaklaşıyor ise 1.000.000-TL’ye dava yolu ile satılan hisseyi alan kişiden devralarak kendi hissesine katabilir.
Ama, tapuda satış, alım satım harcı düşük çıksın diye, belediyede gözüken rayiçten mesela 1.000.000.-TL yerine 200.000.-TL’den gösterilir ise, diğer hissedarlar bunu fark ettiği takdirde, ön alım hakkını bu değer üzerinden kullanmak isteyebilir ve madem 200.000.-TL’ye aldın, öncelik benim idi, al 200.000.-TL’yi, hisseyi bana ver de diyebilir. Bu durumda, alan kişinin büyük mağduriyeti doğar.
Eğer hisseli bir taşınmaza sahip isek, en az iki senede bir diğer hisseler satıldı mı satılmadı mı kontrol etmekte fayda vardır. Hele ki, diğer hissedarlar, tanımadığımız kişiler ise bu bir zorunluluk olarak düşünülmelidir.
Eğer, hisseli bir taşınmazda, hisse satın alıyor isek de, mutlak surette, satın aldığımız gerçek değerden tapu satışını göstermeli, ödemesini de banka aracılığı ile yapıp dekontunu saklamalıyız.
Gayrimenkul alım satım işlemlerini, gayrimenkul değerleme uzmanı, hukukçu, iyi bir gayrimenkul danışmanından destek ve danışmanlık alınarak yapılmasını önemsiyor ve öneriyorum.
Tüm Kocaeli’lilere, bol kazançlı, güzel günler dilerim.
Murat Marmara
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı – İnş. Yük. Müh.
