Merhaba Sevgili Kocaeliler,
3.397 km² alanı ile ilimiz Türkiye’nin en küçük 7. İlidir. Şehir içi yoğunluklarına bakıldığında da en sıkışık yerleşim alanlarından biridir. Gelişmiş sanayi ve ticareti sayesinde, gerek doğum oranları, gerek alınan göç ile nüfusu da sürekli artmaktadır. Bu nedenle de konut ihtiyacı da sürekli artmaktadır. Peki bu artışa cevap verecek yeterli arsa ve konut arzı bulunmakta mıdır.
Son on yılda Kocaeli nüfusu 426 bin kişi artmıştır. Bu ortalamada her yıl 42.600 kişi artışa karşılık gelmektedir. Ortalama hane halkının 3,17 olduğu ülkemizde, bu Kocaeli’nde her yıl 13.438 adet konut (daire) ihtiyacını doğurmaktadır.
Son 5 yılda satılan konutlara baktığımızda, ilimizde yılda ortalama yaklaşık 37 bin konut satıldığı görülmektedir. Bu satışın yine ortalamalara göre %40-45’i 1.el satış olduğuna göre ortalamada her yıl yaklaşık 15 bin yeni konut satılmaktadır.
Tüik verilerinden, 2019 yılında 25.748 adet, 2020 yılında 17.168 adet, 2021 yılında 5934 adet, 2022 yılında 3.766 adet, 2023 yılında 5.341 adet daire için yapı kullanma izin belgesi düzenlendiği bilgisi alınmıştır. Görülmektedir ki, son üç yıldır yapı kullanma izin belgesi alan daire sayısı azalmaktadır. Azalan bu miktar, yılda satılması gereken ortalama daire sayısının da çok altına inmiştir. Burada bir arz azalması olduğu açıktır. Bunun nedenleri, pandemi döneminde azalan yeni yapı ruhsatı dolayısı ile konut yapımına ara verilmiş olması, 2021 3. Çeyrekten sonra başlayan ekonomik durgunluk, döviz kurlarındaki artış, kur korumalı mevduat ile yatırımların gayrimenkulden uzaklaşması gibi sepelerdir.
Nüfus artışı nedeni ile barınma ihtiyacı yani talep azalmadığına göre arzın azalmasından dolayı daire fiyatlarının enflasyonun da üzerinde artması gerekir. Kaldı ki, 2021 sonundan günümüze kadar inşaat maliyetleri de sürekli artmış ve artmaktadır. 2021 yılı öncesinde yapılmış olan yeni yapı stoğunun büyük kısmı da, 2020 yaz aylarında yapılan ucuz kredi kampanyasında erimiş bulunmaktadır.
Ancak, yine aynı dönemde, 2022 ve 2023 yıllarında konut kredisi faizlerinin yüksek olması, bankaların kredi kullandırmada çizdiği sınırlar nedeni ile yeni konuta beklenen ilgi olmamaktadır. Bu nedenle, arz eksikliğinden kaynaklanan fiyat artışı talebin de zorunlu olarak tutulmuş olması nedeni ile bir süre ötelenmiştir.
Şu anda mevcut satılık yeni konutlara bakıldığında, ekonomik olarak sıkışmış olan müteahitlerin de ucuza satması ile gayet ucuz hatta nerede ise maliyetine yakın satışların olduğu gözlemlenmektedir. Bugün, markalı projelerde değil ama özellikle sokak içi yeni binalarda, halen m²’si 25.000.-TL ve hatta daha altında konut satışlarının olduğuna rastlanmaktadır. Şu dönemde satılan yeni daireler, 2021-2023 yıllarında inşa sürecini yaşamış, maliyeti bu dönemde oluşmuş olan dairelerdir. Bu nedenle, halen 20-25 bin TL/m² civarında satılabilmektedirler. Ancak, yeni daire maliyetleri 2024 yılında 20.000.-TL/m²’leri bulduğundan ve en azından %30-35 de arsa kat karşılığı maliyeti oluşacağından bir dairenin m² maliyeti 27.000-30.000.-TL/m² aralığında olacaktır. Bu da, yeni yılda maliyetlenecek dairelerin 35.000-40.000.-TL/m² bandında satılmasını gerektirecektir. Buna bir de kredilerin açılması ve arzın azlığı da eklendiğinde 2025 yılında olası daire fiyatları, şu an aelen satılmakta olan 25.000.-TL/m² civarlarının çok çok üzerine çıkacaktır.
Bu durumda, özellikle kredi kullanmadan gerek oturma gerek yatırım amaçlı konut almak isteyenler için şu dönem bir alım fırsatı olarak değerlendirilebilir. Önümüzdeki dönemde, konut kredilerinin azalması da söz konusu olur ise, konut üretim piyasasının doğacak talep fazlasına en az bir iki yıl içinde cevap verebilme imkanı olacağından, konut fiyatlarında maliyet artışının yanı sıra talep artışı nedeni ile de hızlı bir yükseliş olacağı düşünülmektedir.
Tüm Kocaeli’lere, bol kazançlı, güzel günler dilerim.
