ARAZİDEN ARSAYA
Merhaba Sevgili Kocaeli Ailem Okurları,
Bu köşede bir süredir sizlerle gayrimenkul ile ilgili konularda bilgilendirme yapmaya, günlük hayatta kullandığımız, duyduğumuz bazı kavramların doğru anlamlarını açıklamaya çalışıyorum. Bunlardan bazıları da, arazi, tarla, arsa, şuyulandırma gibi tanımlar.
Arazi, üzerinde yerleşimin, tarımın olmadığı ve belli sınırlara sahip boş kara parçasının tanımıdır. Üzeri boş, kullanım dışıdır. İnsanlar bu kara parçasını ekip biçmeye, üzerinde barınmaya, onu kullanmaya başladıklarında sahiplenmeye de başlarlar. Belli sınırları belirler ve onu korumaya onun için bir bedel ödemeye başlarlar. Bu durumun resmileştirilmesi de kullanım sınırının belirlenmesi ve bunun kayıt altına alınması ile başlar. Ki buna, araziden kadastro geçti denir. Bu kullanım sınırlarına numara verilerek ada ve parselleri belirlenir. Ve nihayetinde, her parsel kullanıcısına tahsis edilerek tapu çıkartılır. Tapu, o parselin kullanım hakkını ifade eden bir mülkiyet hakkı ve güvencesi veren senettir. Tapunun güvencesi devlettir. O yüzdendir ki tapu sahipliği büyük güven verir.
Tapusu çıkan ve sınırları ve sahibi belli olan kara parçası artık tarladır. Ekip biçilir, üzerinde yaşanabilir, boş da bırakılabilir.
Zamanla, bir bölgede yaşayanlar artmaya, sosyal ihtiyaçlar çıkmaya başladığında o bölgeye düzen getirmek için imar planları yapılır. İmar planları yapılırken, bölgede yaşayacak nüfus ve ihtiyaçlar belirlenir, o nüfusun rahat yaşaması için ne kadar alanlara ihtiyaç olduğu, kaç katlı binalar yapılabileceği gibi unsurlar bir plan ve teknik dahilinde belirlenerek imar planları oluşturulur. Bu andan itibaren artık tarlalar arsa olmuştur.
Ancak, arazi üzerinde birçoğu fiziki şartlara göre belirlenmiş tarla sınırları, düzgün şekilli olmayan tarlalar üzerinde planlı bir yapılaşma yapabilmek mümkün değildir. Bunun için düzgün şekilli, aralarında belli genişliklerde yollar olan alanlara ihtiyaç vardır. Düzgün olmayan arazi parçaları üzerinde yapılacak yapılaşma çarpık olacaktır. Ayrıca, bu arsalar arasındaki yolların, parkların, sosyal ihtiyaçlar için resmi kurum alanları, ibadet yerleri, sağlık tesisleri gibi alanların yapılabilmesi için de alana yani bunların yapılacağı, sahibinin devlet olacağı arsalara ihtiyaç vardır. Halbuki tüm tarlalar ve sonrasında arsaların sahibi kişilerdir. Bu durumda, devlet belediyeler vasıtası ile arsaların imar planına uygun düzgün şekilli hale getirilmesi için arsa düzenlemesi yani imar uygulaması yapar. Ve imar uygulamasında bu yol, park, resmi kurum alanı, ibadet yeri, sağlık tesisi gibi alanların yapılması için arsa sahiplerinin hepsinden aynı oranda bir payı keserek kendi adına tahsil eder. Düzenleme ortaklık payı (Dop) oranında tüm parsellerden kamuya hisse terk edilir. Buna halk arasında şuyulandırma da denir. Dop oranı son yasal düzenlemelere göre maksimum %45 olabilmektedir. Yani 1.000 m² bir tarlanız var ise şuyulandırma sonrası net 550 m² arsaya inebilir.
İmar uygulaması (şuyulandırma) sonrası arsa artık nettir. Üzerinde başka bir işlem kalmamıştır. (Daha sonra kamulaştırma, irtifak hakkı gibi hukuki işlemler ile her zaman müdahalede de bulunulabilmektedir. Ancak bunlar özel durumlardır.)
Ancak, halk arasında, satışlarda, emlak sitelerinde birçok yer arsa olarak son hali ile dillendirilerek satılmakta, pazarlanmaktadır. Bu yüzden, arsa, tarla satın alır, yatırımı yaparken, uzun bir sürece ve hukuki düzene sahip olan arazi-arsa arasında hangi noktada olduğunu bilerek satın almakta buna göre alınan riski bilmekte fayda vardır.
Bu riskler ve süreçler bilinmeden yapılan arsa-tarla yatırımı risk(ler) taşımaktadır. Bu yüzdendir ki, mahkemelerimizdeki davaların çok önemli bir yüzdesinin konusu gayrimenkul, arsa ve tarlalar, bunlardaki imar sorunları, mülkiyet sorunlarıdır.
Günümüzde ve bölgemizde artık birçok yerde 1 dönüm tarlanın bile 1 milyon TL’nin üzerinde olduğu, bir ev yapımlık arsaların birkaç milyon TL olduğu yerde arsa tarla yatırımı yaparken, hem teknik hem hukuki donanıma sahip bir gayrimenkul değerleme uzmanından destek ve danışmanlık hizmeti alınması önemlidir. Tavsiye edilir. Bu sayede daha açık bilgi sahibi olunarak, karşılaşılabilecek risklerden haberdar olarak yatırım yapma imkanı bulunup riskler azaltılabilir.
Tüm Kocaeli’lilere, bol kazançlı, güzel günler dilerim.
Murat Marmara
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı – İnş. Yük. Müh.
